9 вещей, о которых агенты по недвижимости не хотят, чтобы вы знали

Содержание: [Показать]

Недвижимость уже давно является излюбленным вложением средств для тех, кто хочет создать долгосрочное богатство для поколений. Позвольте нам помочь вам сориентироваться в этом классе активов, подписавшись на наше подробное руководство по инвестированию в недвижимость.

* Отправляя электронное письмо, вы соглашаетесь с тем, что мы будем информировать вас об обновлениях нашего веб-сайта и о других продуктах и ​​услугах, которые, по нашему мнению, могут вас заинтересовать. Вы можете отписаться в любое время. Пожалуйста, прочтите нашеЗаявление о конфиденциальностииПоложения и условия .

Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщает, что в 2019 году по всей стране было продано более 6 миллионов домов, из которых 5,34 миллиона - уже существующие дома, а 682000 - новое строительство. В 88% этих сделок покупатель, продавец или оба использовали агента по недвижимости. Фактически, только 8% домов, проданных в 2018 году, были проданы на продажу собственником (ФСБО).

Так что, если вы планируете переезд, вы, вероятно, также планируете нанять агента по недвижимости. Прежде чем вы это сделаете, вам нужно знать несколько ключевых вещей, о которых агенты могут не захотеть рассказывать вам. Вот их девять.

1. Вам не нужно нанимать агента по недвижимости, чтобы продать свой дом.

Если вы хотите исследовать цены и делать отличные фотографии, вы можете добиться большого успеха, продав свой дом самостоятельно. Если рынок жилья является горячим, вам, возможно, даже не придется ничего делать, кроме как вкладывать деньги в знак «продается» и разбирать предложения, которые поступают потоком.

Для большинства списков FSBO вам необходимо разместить свой дом в Службе множественных списков (MLS), которую покупатели и агенты с большой базой данных используют для поиска домов для продажи. Услуги с фиксированной оплатой, такие как FSBO.com или USRealty.com, позволяют вам разместить свой дом на MLS без агента по недвижимости, но вам нужно будет предложить комиссию для агентов покупателя.

Если вы продаете дом сами, знайте, чего он стоит. Заниженная цена означает, что деньги остаются на столе, но дом с слишком высокой ценой может никогда не продать. Даже если вы позже снизите цену, у вас не будет такого количества потенциальных покупателей, поскольку вы упустите этот шум о новом доме.

2. Вы можете избежать комиссии, если приведете собственного покупателя.

Итак, вы подписываете контракт с агентом продавца завтра, а друг вашего соседа или начальник двоюродного брата уже осмотрел это место. После того, как вы подпишете контракт, если босс сделает предложение, вам придется обратиться к вашему агенту, верно?

Не так быстро. Прежде чем подписать контракт с агентом, сообщите в письменной форме обо всех законных потенциальных покупателях, которые уже проявили интерес. Если раскрытый покупатель решает завершить покупку, вам не нужно идти через брокера или платить ему комиссию.

3. Комиссия почти всегда договорная.

Продавцы платят комиссию как своему агенту, так и агенту покупателя при продаже недвижимости. По отраслевому стандарту комиссия составляла 6%, разделенная между двумя агентами; однако средняя комиссия агентов по недвижимости упала до 5,03% в 2018 году, а затем до 4,96% в 2019 году.

Нанимая агента для продажи вашего дома, вы можете договориться о еще более низкой комиссии, просто спросив, особенно если вы готовы использовать одного и того же агента как для продажи своего текущего дома, так и для покупки следующего. В случае более дорогих домов вести переговоры зачастую легче. И если Redfin(NASDAQ: RDFN) присутствует на вашем рынке, он предлагает эффективную комиссию в размере 4% (3% для агента покупателя, 1% для агента Redfin) и скидку на часть комиссии для покупателей.

Продавцы должны обсудить комиссионные до подписания контракта, чтобы предпочтительный агент знал, предлагается ли более выгодная сделка, чтобы увидеть, согласится ли агент с ней. Если покупатель заинтересован в доме, но цена между покупателем и продавцом составляет несколько тысяч долларов, агенты, участвующие в сделке, также могут пожелать снизить свою комиссию за заключение сделки.

И помните, что комиссионные не должны выплачиваться, если продажа дома не состоится, поэтому всегда читайте мелкий шрифт.

4. День открытых дверей - это не для вас.

Вы знаете дом открытых дверей, в котором вы весь день убирались, чтобы ваш дом был в первозданном виде? Вероятно, это не имело никакого значения для привлечения покупателей или продажи вашего дома.

NAR сообщает, что только 6% покупателей с июля 2019 года по июнь 2020 года нашли дома, которые они приобрели, с помощью вывески для продажи или открытого двора, и это число уменьшается, поскольку все больше покупателей обращаются к Интернету, чтобы найти дома.

Так почему же агенты устраивают дни открытых дверей? Чаще всего посетители состоят из соседей или людей, которые смотрят небрежно. Агенты по недвижимости могут раздавать свои карты и открывать для себя новый бизнес, используя ваш дом в качестве фона для своих собственных маркетинговых усилий. Вот почему агенты по недвижимости оставляют свои карты везде, куда бы они ни пошли.

5. Маленькие агентства могут быть такими же хорошими, как и большие.

У крупных агентств недвижимости есть узнаваемость бренда и значительные маркетинговые бюджеты, но это не обязательно означает, что они лучший или единственный вариант.

Крупные агентства обычно менее охотно идут на переговоры о комиссионных, чем мелкие, и агенты могут получать меньшую долю комиссионных, что дает им меньше стимулов упорно трудиться, чтобы продать по самой высокой цене. Агенты в крупных агентствах также могут испытывать сильное давление, чтобы достичь целей по продажам, а это означает, что они могут быть слишком натянуты, чтобы уделять вашему дому должное внимание.

Небольшое бутик-агентство иногда обеспечивает более качественное обслуживание клиентов - и Интернет выровнял игровое поле, так что многие мелкие агенты могут продавать ваш дом так же эффективно, как и крупные. Ключ состоит в том, чтобы не быть ослепленным торговыми марками и опросить нескольких агентов, чтобы найти того, который вам нравится, - но также необходимо убедиться, что любой агент из небольшой брокерской компании является квалифицированным агентом по недвижимости, работающим на полную ставку, если вы пойдете по этому пути. .

NAR сообщает, что с июля 2019 года по июнь 2020 года 73% покупателей и 77% продавцов связались только с одним агентом по поводу своей транзакции, что означает, что большинство, возможно, упустили возможность найти агента, который идеально подходил бы. Проведите собеседование с агентами крупных и мелких брокеров и сравните маркетинговые планы, чтобы найти для вас лучшего агента.

6. Домашний инспектор может рассказать вам не все.

Большинство покупателей справедливо настаивают на предпродажной экспертизе любого дома, который они собираются купить, у лицензированного домашнего инспектора. Тем не менее, в Интернете полно рассказов инспекторов, утверждающих, что на них оказали давление агенты, чтобы они не были слишком тщательными в процессе проверки.

Многие инспекторы быстро понимают, что, если они хотят быть нанятыми, они не могут позволить себе тревожить покупателей, перечисляя все проблемы. Хуже того, некоторые недобросовестные агенты могут сотрудничать с инспекторами, которые, как они знают, не обращают внимания на большие проблемы, поднимая лишь мелкие вопросы.

Если вы покупаете дом, поищите самостоятельно, чтобы найти высококвалифицированного инспектора, на которого вы можете рассчитывать, чтобы обсудить проблемы с термитами, эту пятнышку плесени на чердаке или другие серьезные проблемы, которые могут повлиять на ваше желание купить.

7. Контракт, который вы подписываете, напечатан мелким шрифтом.

Брокеры по недвижимости обычно предоставляют контракты покупателям и продавцам, участвующим в сделке. Если ваш контракт исходит от вашего брокера, внимательно ищите отказ от обещаний. В этом отказе от ответственности может быть указано, что вы проходите продажу в качестве покупателя, не полагаясь на устные заявления агентов по недвижимости или продавцов. Конечно, на самом деле вам больше не на что полагаться.

Чтобы убедиться, что ваш контракт не предусматривает отказа от прав - и что он содержит статьи, защищающие вас, - рассмотрите возможность найма юриста для проверки соглашения. Ваш дом, вероятно, является вашей самой большой инвестицией, поэтому внесение платы за заключение справедливого контракта того стоит.

8. Получение лучшей цены не всегда может быть главной целью.

Агентам по недвижимости платят больше, если ваш дом продается дороже, поэтому они будут усердно работать, чтобы получить лучшую цену. Правильно?

Может быть. Но если агент может продать ваш дом за месяц по более низкой цене и перейти к следующей сделке, возможно, не стоит тратить несколько дополнительных месяцев на маркетинг и показы только для увеличения вашей прибыли. Агенты также могут предпочесть больший объем, даже за счет цены, из-за риска, что транзакции могут развалиться.

Агенты могут даже вести себя недобросовестно, предлагая вам предложение от непредставленного покупателя и «забывая» конкурентное предложение, поступившее от агента покупателя. Хотя агент может потерять лицензию за такой проступок, обнаружение незарегистрированного предложения может быть трудным, и некоторые агенты готовы пойти на риск, если они могут удвоить свои комиссионные.

9. Покупатели и продавцы могут проверять ненадлежащее поведение.

Агенты по недвижимости должны иметь лицензию и предоставлять номер лицензии. Вам следует уточнить у штата, был ли агент наказан за проступки.

В Нью-Йорке, например, есть доступная для поиска онлайн-база данных, где вы можете ввести номер лицензии агента или выполнить поиск по имени, городу или округу. В большинстве штатов есть аналогичные функции поиска, и вы обязательно должны проверить записи любого агента, которого вы думаете о найме. Выбор незарегистрированного агента означает снижение шансов получить плохой совет или такую ​​проблему, как агент, который не принесет вам все ваши предложения.

Найдите подходящего агента - если вы вообще планируете его нанять

Хотя агенты по недвижимости, несомненно, имеют секреты своей отрасли, это не значит, что все агенты плохие. Хотя вы могли бы продать свой собственный дом, вы, скорее всего, продадите его по более низкой цене, чем если бы вам помогал агент.

Чтобы решить, нужен ли вам агент, подумайте, готовы ли вы потратить дополнительное время и усилия на изучение цен и составление списка или поиск жилья самостоятельно, а также выясните, как закрыть сделку без профессиональной помощи.

Если вы не хотите ориентироваться в мире сделок с недвижимостью FSBO, внимательно изучите своего агента, чтобы найти кого-то, кто позаботится о ваших интересах в одной из крупнейших сделок в вашей жизни.

Получил 1000 долларов? 10 лучших инвестиций, которые мы сделаем прямо сейчас

Наша команда аналитиков согласна. Эти 10 игр с недвижимостью - лучший способ инвестировать в недвижимость прямо сейчас. Подписавшись на участие в программе Real Estate Winners, вы получите доступ к нашим 10 лучшим идеям и новым инвестиционным идеям каждый месяц.

Узнайте, как начать работу с Real Estate Winners, нажав здесь.